Cosa c’è da sapere prima di comprare casa

Come diceva il filosofo latino Gaio Plinio Secondo “La casa è dove si trova il cuore”.

Queste parole rimandano subito ad un’immagine di benessere e tepore, fa pensare a un luogo sicuro che ci protegge, dove ci sono i nostri affetti e dove possiamo stare in totale armonia con noi stessi, amare, rilassarci, trovare riparo, dedicarci alle nostre attività preferite, stare con i nostri amici…

Visto che, soprattutto in Italia, è ambizione comune volersi “creare” questo proprio spazio comprandosi una casa, e che questo ci impegna moltissimo economicamente, penso che valga la pena spendere due parole su quello che c’è da sapere prima di comprarne una.

È vero che in tempi di crisi il mercato immobiliare è stagnante, ma quando si ha la possibilità di poter fare il grande passo, è bene arrivarci preparati al meglio e sapersi muovere per scegliere la casa giusta, quella che ovviamente rientri nel nostro budget, ma che abbia anche caratteristiche tecniche e prestazionali note, in modo da poter valutare conoscendo, senza doversi trovare a dover affrontare future brutte sorprese o imprevisti dopo l’anelato acquisto.

Semplificando molto, quello che si deve sapere e/o valutare, si divide essenzialmente in due parti: si devono cioè avere informazioni tecniche e burocratiche.

Dal punto di vista tecnico il primo aspetto da valutare è ovviamente lo stato di manutenzione della casa, parlando di costruzioni preesistenti, da uno sguardo a prima vista ci si può rendere conto se i proprietari attuali abbiano fatto ristrutturazioni più o meno recenti, o se non ne abbiano fatte affatto!

Se ci sono state ristrutturazioni, si deve verificare ovviamente, se queste abbiano anche comportato l’ammodernamento degli impianti, idrici ed elettrici, e che siano stati eseguiti a norma, quindi che si sia in possesso del relativo certificato che lo attesti. Da verificare anche il corretto funzionamento dell’impianto termico, vedere se la caldaia è funzionante, se i controlli previsti sono stati effettuati con continuità, o se ad esempio si deve mettere in conto la sostituzione della caldaia, con relativi costi aggiuntivi; lo stesso vale  anche l’impianto termico centralizzato, che è anche soggetto a controlli, e per verificarne la corretta manutenzione, basta chiedere di visionare l’allegato F del libretto d’impianto.

Ci si può anche imbattere in case senza nessun tipo di riscaldamento, magari perché originariamente si aveva l’impianto centralizzato e poi, in seguito alla decisione del condominio, ogni immobile si è dotato (o meno) di altro impianto autonomo, e magari nell’immobile in questione, soprattutto se per i venditori si tratta di seconda casa, si è scelto di rimandare l’installazione di nuovo impianto, o si sono installati condizionatori con pompa di calore, che garantissero fresco in estate e calore in inverno, in questo caso è consigliabile conoscere la classe energetica, per calcolare di conseguenza la spesa energetica che comporta, e considerare anche se procedere a installare nuovo impianto termico.

Altri elementi importanti da esaminare sono la presenza di umidità di risalita, che emerge inesorabilmente soprattutto sulle pareti dei piani terra, quando ci si trovi in assenza di vespaio areato, con pareti esterne non ventilate e non isolate adeguatamente, con isolamento danneggiato, o totalmente mancante.

L’acqua, presente nel terreno, risale dalle fondamenta dell’edificio, manifestandosi in punti più o meno alti delle pareti, questo aspetto non è certo da sottovalutare, anche perché l’umidità causa a breve termine danni estetici come la muffa, che, oltre che esterna, alla lunga, compare anche sulla superficie delle pareti interne, e questo fa disgregare e staccare l’intonaco; la muffa inoltre si diffonde nell’aria e crea una condizione ambientale insalubre che può causare anche malessere fisico, e persino malattie come raffreddori, sinusiti, artriti, reumatismi; anche dal punto di vista dei consumi, è utile sapere che pareti che presentano muffa, sono pareti umide, quindi si impiega molta più energia, e conseguentemente c’è molta più dispersione per riscaldare gli ambienti, questi problemi, in presenza di problemi d’infiltrazione più gravi, sono niente, se si pensa ai problemi statici, che l’umidità può causare, arrivando a pregiudicare l’integrità della struttura.

Altro aspetto da verificare assolutamente, per case all’ultimo piano, è invece il solaio, consiglio vivamente, infatti, di non soffermarvi ad osservare la casa solo dal “basso”, ma ad alzare bene lo sguardo e focalizzare ogni angolo del soffitto, proprio perché, anche in questo caso, potrebbero esservi delle macchie d’umidità e muffa. Nei casi più lievi, si può trattare anche solo di scarsa ventilazione degli ambienti, soprattutto per case non abitate negli ultimi periodi, ma in casi più seri, si può trattare d’infiltrazioni d’acqua piovana proveniente proprio dal solaio di copertura! Se così dovesse essere, c’è da mettere in conto una cospicua spesa, da aggiungersi al costo base della casa, è vero che nel caso del condominio questa spesa è ripartita tra i vari condomini, quindi non graverà solo su di voi, ma ad ogni modo non si tratta di un buon inizio.

Da visionare anche molto bene gli infissi, considerare lo stato di conservazione, e la presenza almeno di infisso con doppio vetro, per evitare dispersione di calore, quindi favorire il risparmio energetico, se la casa che si intende acquistare si trova ai primi piani, poi,  occorre anche far caso alla presenza o meno di grate di sicurezza, se ci sono già, è senz’altro un bel risparmio, altrimenti, se ci si rende conto che le finestre sono vulnerabili dall’esterno, perché non eccessivamente alte, perché facilmente raggiungibili da altri punti dell’edificio, si dovrà aggiungere anche questa spesa.

In tema di spese condominiali, da non sottovalutare, c’è la manutenzione delle facciate e delle parti in comune, tipo giardini, cortili, androni, perché incontrare anche una bella casetta in una palazzina con evidenti segnali di ammaloramento, che necessita tempestivi interventi di ristrutturazione, non è proprio il migliore degli affari, sempre perché ci si trova a sostenere ingenti spese di ristrutturazione per gli esterni, quindi, onde evitare, è sempre meglio controllare che l’edificio che accoglie il nostro “nido” goda di buona salute, o che quanto meno, in caso contrario, si sia ben consci, che subito dopo il subentro alla proprietà, ci si dovrà far carico anche di queste altre spese; questo vale anche per gli impianti condominiali, che si dovrà controllare che siano funzionanti e in regola con le normative vigenti, o come sempre, in alternativa assumerne le conseguenze. Non dimenticare neanche di chiedere all'amministratore eventuale spese già approvate dal condominio, che ovviamente saranno a carico del nuovo proprietario, a casa venduta.

Dopo aver verificato tutti questi aspetti di cui sopra passiamo ora alla parte più burocratica, ossia alla verifica di eventuali “vizi”. Quando compriamo casa, dobbiamo fare anche delle verifiche legate alla “legittimità” della casa stessa, al fatto che in essa si siano rispettate le normative edilizie e urbanistiche correnti, che l’immobile sia stato regolarmente denunciato al Catasto, ciò si verifica con una visura catastale e richiedendo la planimetria catastale dell'immobile, anche per verificare che, qualora ci siano state modifiche interne, cambiata la disposizione di stanze, demoliti tramezzi, o fatti ampliamenti legittimati da CILA, SCIA e quant’altro, questi siano stati anche notificati al Catasto, provvedendo ad aggiornare l’originale planimetria catastale con quella post operam. Questo aspetto è fondamentale, anche perché il nuovo proprietario può incorrere in sanzioni, per errori e “dimenticanze” commessi da altri.

È anche fondamentale verificare a monte che l’edificio sia in regola dal punto di vista di licenza edilizia, concessione o permesso di costruire, secondo il periodo di costruzione dell’edificio,  questo a verificare che l’immobile non sia totalmente o parzialmente abusivo, che non ci siano ad esempio pertinenze, non regolari o non regolarizzate. Per questo, anche se può portar via un po’ di tempo, si deve richiedere la licenza edilizia rilasciata dal comune e l'ultimo progetto approvato, (visionabile presso l’archivio progetti del Comune). Altro documento da richiedere è l’agibilità, in teoria tutti questi documenti dovrebbero essere stati allegati al titolo di proprietà, ma se l’atto è di molti anni prima, potrebbero essere andati persi, o non essere proprio presenti, ad ogni modo per ottenere questo materiale, in prima istanza si può chiedere la collaborazione del venditore, ma ovviamente prima di arrivare all’acquisto effettivo si deve approfondire e verificare l’attendibilità delle informazioni date a tutela della buona riuscita dell’acquisto.

Ulteriori controlli formali essenziali da effettuare sono senz’altro legati alla presenza di eventuali ipoteche gravanti sulla casa, per essere certi di non trovarsi brutte sorprese si deve andare alla Conservatoria dell'ufficio del registro immobiliare con nome, cognome, data di nascita e paternità del venditore, da questa ricerca si potrà sapere immediatamente se a quel nominativo risulti intestata una qualsiasi ipoteca, ad ogni modo è bene sapere che questa verifica la fa direttamente la banca se si chiede un mutuo per l’acquisto della casa. In Conservatoria si verifica anche la titolarità dell’immobile, quindi se il venditore ha effettivamente i titoli per poter vendere.

Se la casa che s’intende acquistare invece appartiene ad una società è fondamentale fare un estratto camerale presso la Camera di Commercio per verificare che la stessa non si trovi in stato fallimentare. Ma ad ogni modo è sempre meglio informarsi a prescindere sul venditore, anche se è un privato, cioè occorre sapere se questi è un soggetto a rischio di fallimento, nel caso in cui abbia un'attività imprenditoriale in proprio o in una società di persone quali S.n.c., S.a.s., infatti, in caso di suo fallimento, la casa potrebbe servire per saldare i suoi debiti.

È anche utile prendere informazioni sull’eventuale agenzia immobiliare che segue la vendita, quindi sapere se è iscritta al Registro delle imprese della Camera di Commercio e al Tribunale, se ha regolare mandato firmato, prima di ricevere eventuale caparra, e farsene anche rilasciare una copia.

In sintesi, tutto questo ampio scritto può aver spaventato chi sta per imbarcarsi nell’acquisto della casa, ma comprare casa può essere uno dei più grandi investimenti della vita, quindi non ci si può certo permettere il lusso di lasciare qualcosa al caso o di essere superficiali…

se poi ci si volesse sentire più sicuri, e magari già si è arrivati alla fase decisionale, e si sta vagliando di comprare una casa in concreto, per una seconda o terza visita è consigliato caldamente rivolgersi ad un tecnico, che potrà procedere con queste ed altre verifiche, consigliandovi al meglio, e facendo sì che l’acquisto avvenga in sicurezza.
In fondo perché correre i rischi innecessari del “fai da te”  per qualcosa di così importante come l’acquisto della casa?